在地役权设立过程中，合同的签订是核心环节。地役权作为一种约定产生的用益物权，其合法性与有效性直接取决于签约主体是否适格。实践中，因签约对象错误导致地役权无法实现的纠纷屡见不鲜。本文将结合《民法典》及相关法律规定，详细梳理地役权合同的合法签约主体、特殊情形下的签约规则及签约时的关键注意事项，帮助当事人规避法律风险。
一、地役权合同的核心签约主体：供役地权利人
（一）供役地所有权人
根据《民法典》第三百七十二条，地役权合同的一方主体必须是 “供役地权利人”，即对供役地享有所有权或使用权的主体。其中，供役地所有权人是最常见的签约主体。
1.集体土地所有权人
若供役地为集体所有（如农村集体土地），签约主体应为村集体经济组织或村民委员会。例如，A 村需从 B 村的集体土地上引水灌溉，需与 B 村村民委员会签订地役权合同，合同中需加盖村委会公章，并经村民代表大会或村民会议表决同意（依据《土地管理法》第十五条）。
2.国家土地所有权人
国有土地的所有权归国家，但其使用权通常由具体单位或个人享有（如建设用地使用权人）。若供役地为国有未出让土地，需与代表国家行使所有权的自然资源主管部门签订合同；若为已出让的国有土地，则需与土地使用权人签约（而非国家）。
（二）供役地用益物权人
当供役地已设立用益物权（如建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权）时，用益物权人可在其权利范围内与需役地权利人签订地役权合同，但需注意不得损害所有权人的权益。
1.建设用地使用权人
城市中，建设用地使用权人（如开发商、企业）可就其享有使用权的土地设立地役权。例如，甲公司在其厂区土地上为乙公司设立通行地役权，双方签订的合同合法有效，但需确保不违反土地出让合同中的用途限制。
2.土地承包经营权人
农村土地承包经营权人可就承包地为他人设立地役权。例如，承包户张某为方便邻居李某的农田灌溉，允许其在自家承包地铺设输水管道，双方签订的地役权合同无需经发包人同意，但需向发包人备案。
3.宅基地使用权人
宅基地使用权人可就宅基地及附属土地设立地役权（如允许邻居通行），但不得超出宅基地的法定面积或用途限制。
二、特殊情形下的签约主体认定
（一）供役地为共有财产时的签约规则
1.按份共有的供役地
按份共有人可就其享有的份额设立地役权，但需书面通知其他共有人。例如，甲、乙按 6:4 比例共有一块土地，甲可就自己 60% 的份额为丙设立地役权，无需乙同意，但地役权行使不得影响乙的正常使用。
2.共同共有的供役地
共同共有人（如夫妻、家族共有）设立地役权时，需经全体共有人一致同意。例如，夫妻共有的宅基地，一方未经对方同意擅自与他人签订地役权合同，该合同可能因 “无权处分” 被认定为无效（除非对方事后追认）。
（二）供役地已设立抵押权时的签约主体
若供役地已抵押，抵押人（供役地权利人）仍可签订地役权合同，但需及时通知抵押权人。若地役权的设立可能损害抵押权人利益（如降低抵押物价值），抵押权人可请求法院撤销该合同。例如，抵押人将已抵押的商业用地为他人设立遮光地役权，导致土地价值大幅下降，抵押权人可主张合同无效。
（三）通过转让、继承取得供役地权利时的签约主体
1.供役地权利转让后的签约
供役地权利转让时，若地役权未登记，受让人不受原地役权约束，需役地权利人需与新的供役地权利人重新签订合同；若已登记，地役权对受让人继续有效，无需重签合同。
2.供役地权利继承后的签约
供役地权利人死亡后，其继承人继承权利的同时，也需承受原地役权合同的义务。需役地权利人无需与继承人重签合同，但可与继承人协商变更合同内容（如调整费用）。
三、签约时需核实的主体资格证明
（一）自然人主体的证明材料
1.身份证（确认身份信息与供役地权利登记一致）；
2.供役地权利证明（如宅基地使用权证、土地承包经营权证）；
3.若为共有财产，需提供其他共有人的授权委托书（共同共有需全体签字）。
（二）法人或组织主体的证明材料
1.营业执照或组织机构代码证（确认主体合法性）；
2.供役地权利证明（如国有土地使用证、集体土地所有权证）；
3.内部决策文件（如村委会的村民代表大会决议、企业的股东会决议）；
4.法定代表人身份证明及授权委托书（若由经办人签约）。
四、签约后的登记与对抗效力
根据《民法典》第三百七十四条，地役权自合同生效时设立，但未经登记，不得对抗善意第三人。因此，签约后需及时到不动产登记机构办理地役权登记，登记时需提交：
1.地役权合同原件；
2.双方身份证明；
3.供役地与需役地的权利证明；
4.其他登记所需材料（如共有权人同意证明）。
例如，甲与乙签订通行地役权合同后未登记，乙将供役地转让给不知情的丙，丙可拒绝甲通行；若已登记，丙需继续容忍甲通行。
五、常见签约误区及风险提示
（一）与非权利人签约的风险
若误与供役地的承租人、借用人等非权利人签约，合同将因 “无权处分” 无效。例如，租户擅自将租赁的土地为他人设立地役权，出租人可主张合同无效，需役地权利人无法实现权利。
（二）忽视共有权人同意的风险
共同共有情形下，若仅与部分共有人签约，合同可能无效。例如，兄弟共有的宅基地，哥哥单独与他人签订地役权合同，弟弟可起诉主张合同无效。
（三）未明确权利范围的风险
合同中未清晰界定地役权的行使范围（如通行路线、取水点位置），可能导致后续纠纷。例如，合同仅约定 “允许通行”，未明确道路宽度，供役地权利人可能限制需役地权利人的通行方式。
地役权合同的签约主体必须是供役地的所有权人或用益物权人，特殊情形下需注意共有、抵押、继承等因素的影响。签约前务必核实对方的权利证明，签约后及时办理登记，以确保地役权的稳定与可对抗性。若对主体资格存疑，建议咨询不动产登记机构或专业律师，避免因签约对象错误导致权利落空。地役权的核心是 “自愿约定”，但约定的前提是主体合法 —— 这是保障地役权顺利实现的法律基石。
