在农村征地工作中，“预征收合同”（又称“预征协议”“模拟征收协议”）是近年来频繁出现的操作模式。部分地方为加快征地进程、降低后期争议，会在正式征收审批手续办理前，与村集体、农户签订包含补偿标准、交付时间等内容的预征收合同；不少农户因担心后期补偿标准降低，也会纠结是否签订此类合同。但预征收合同究竟是否具有法律效力，一旦签订后一方违约该如何维权，成为困扰各方的核心问题。事实上，预征收合同的效力并非“一概有效”或“一概无效”，需结合合同内容、签订程序、法定征收流程等关键因素综合判定。本文结合《土地管理法》《民法典》及司法实践，系统解析预征收合同的法律性质、效力判定标准、违法情形及维权路径，为各方提供权威法律指引。

一、核心界定：什么是预征收合同？

要判断预征收合同的法律效力，首先需明确其法律定义和核心特征，避免与正式征收补偿协议混淆。

预征收合同是指在县级以上人民政府作出正式征收决定、完成法定征收审批程序前，由征收部门（或委托的乡镇政府、村委会）与被征收人（村集体、农户）签订的，就拟征收土地的补偿标准、安置方式、土地交付时间、违约责任等内容达成的初步协议。其核心目的是提前锁定补偿方案、征求被征收人意愿，为后续正式征收程序的推进奠定基础。

与正式征收补偿协议相比，预征收合同具有以下3个关键特征：①签订时间早于正式征收决定作出前，未履行完整的征收审批程序；②合同内容多为“框架性约定”，部分条款（如具体补偿金额的最终核算）可能依赖正式征收手续完成后确定；③合同效力通常附“生效条件”，即需以正式征收决定获批为前提。

二、效力判定：预征收合同有效的3个法定条件

根据《民法典》《土地管理法》及相关司法解释，预征收合同并非天然无效，满足以下3个核心条件的，可被认定为合法有效，对双方具有法律约束力。

（一）条件1：签订主体具备法定资格

合同签订主体的合法性是合同效力的基础，预征收合同的签订双方需具备相应的民事权利能力和行为能力，且符合法定主体资格要求：

1. 征收方主体资格：根据《土地管理法》第四十七条，征收土地的组织实施主体为县级以上人民政府，或由其委托的自然资源主管部门。村委会、乡镇政府未经县级以上人民政府正式委托，不得擅自作为征收方与农户签订预征收合同；企业、开发商等市场主体更无权作为征收方签订此类合同，否则主体资格违法，合同无效。

2. 被征收方主体资格：若涉及集体土地所有权相关补偿（如土地补偿费分配），签订主体应为村集体经济组织（或村委会代行）；若涉及农户承包地、宅基地及地上附着物补偿，签订主体应为土地承包经营权人、宅基地使用权人或地上附着物所有权人，未成年人、精神病人等无民事行为能力人需由法定代理人代为签订。

（二）条件2：合同内容不违反法律强制性规定

预征收合同的核心条款需严格遵循《土地管理法》《民法典》等法律规定，不得存在规避法定程序、损害被征收人合法权益的内容，具体要求如下：

1. 补偿标准不低于法定最低标准：合同约定的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等，不得低于征收片区综合地价或当地规定的最低补偿标准，且需保障被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障（《土地管理法》第四十八条）。若合同约定“补偿标准低于正式征收时的法定标准”，该条款无效。

2. 不得约定“放弃法定救济权利”：合同中若存在“签订后不得就征收行为申请行政复议或诉讼”“不得对补偿标准提出异议”等条款，因违反《行政复议法》《行政诉讼法》的强制性规定，此类条款无效，不影响合同其他合法条款的效力。

3. 明确约定生效条件：合法的预征收合同需明确约定“本合同自县级以上人民政府作出正式征收决定并获批之日起生效”，若未约定生效条件，仅约定“签字即生效”，可能因违反征收法定程序被认定为无效。

（三）条件3：签订程序符合民主与自愿原则

预征收合同的签订需遵循“自愿、公平、公开”原则，严禁通过欺诈、胁迫、误导等方式迫使被征收人签订，具体程序要求包括：

1. 充分保障知情权：签订前，征收方需向被征收人公示拟征收土地的范围、用途、补偿标准、安置方案等信息，说明预征收的性质及生效条件，不得隐瞒“未办理正式审批手续”的关键事实。

2. 民主议定程序（集体土地）：若合同涉及村集体土地补偿费的分配或集体资产处置，需经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意（《村民委员会组织法》第二十四条），仅由村委会主任或少数村干部签字的，程序违法。

3. 自愿签订无胁迫：征收方不得通过“不签字就停发社保”“不签字就取消安置资格”“强拆地上附着物”等胁迫手段迫使被征收人签字，若存在此类情形，被征收人可请求法院撤销合同。

三、无效情形：预征收合同无效的5种典型表现

司法实践中，多数预征收合同因违反法定条件被认定为无效，以下5种情形是常见的无效情形，需重点警惕：

（一）情形1：未取得正式委托的主体签订合同

村委会、乡镇政府在未获得县级以上人民政府书面委托的情况下，擅自以自身名义与农户签订预征收合同；或企业、开发商为获取土地，直接与农户签订“预征收协议”，均属于主体资格违法，合同自始无效。例如，某村委会为引进企业项目，未经县政府委托即与10户农户签订预征收合同，约定“农户自愿将土地交由村委会统一流转给企业，待后期补办征收手续”，该合同因村委会无征收主体资格被法院认定为无效。

（二）情形2：合同未附生效条件，直接约定“签字即生效”

部分征收方为快速推进项目，在预征收合同中未约定“以正式征收审批通过为生效条件”，直接约定“双方签字盖章后生效”，并要求农户提前交付土地。此类合同因违反“先审批后征收”的法定程序（《土地管理法》第四十七条），被认定为无效。即使农户已收取部分“预付款”，仍可要求返还土地并确认合同无效。

（三）情形3：补偿标准低于法定标准或约定“克扣补偿”

合同约定的补偿标准明显低于当地公布的征收片区综合地价，或约定“正式征收时若补偿标准提高，仍按本合同约定标准执行”“土地补偿费扣除20%作为集体管理费”等条款，因违反《土地管理法》第四十八条“公平补偿”原则，相关条款或整个合同无效。例如，某县征收方与农户签订预征收合同，约定每亩耕地补偿3万元，而当地片区综合地价为每亩5万元，农户起诉后，法院认定合同约定的补偿标准无效，需按法定标准补足。

（四）情形4：通过欺诈、胁迫手段签订合同

征收方通过“隐瞒拟征收土地用途”“谎称不签字就无法获得安置房源”等欺诈方式，或“断水断电”“威胁强拆”等胁迫手段，迫使被征收人签订预征收合同，被征收人可依据《民法典》第一百四十八条、第一百五十条，在知道或应当知道撤销事由之日起1年内，请求法院撤销合同，撤销后合同自始无效。

（五）情形5：预征收后未获批或长期不办理正式手续

预征收合同签订后，县级以上人民政府未获批征收该土地，或征收方长期（如超过2年）不启动正式征收审批程序，导致合同生效条件无法成就，此时预征收合同未生效，对双方无法律约束力。若农户已交付土地，可要求征收方返还土地并赔偿损失；若征收方已支付预付款，可要求农户返还，但需补偿农户的合理损失。

四、法律后果：预征收合同有效与无效的不同责任

预征收合同的效力不同，对双方的法律约束力及责任承担也不同，具体可分为“有效合同的违约责任”和“无效合同的过错责任”两类：

（一）有效合同：违约方需承担违约责任

若预征收合同满足上述3个有效条件，且正式征收审批已通过，合同生效后双方需严格履行：

1. 征收方违约：若征收方未按合同约定支付补偿款、提供安置房源，或擅自降低补偿标准，被征收人可依据合同约定要求其承担违约责任，如支付违约金、继续履行合同，也可向法院提起诉讼强制执行。

2. 被征收人违约：若被征收人签订合同后拒绝交付土地，或擅自毁损地上附着物，征收方可要求其承担违约责任，如赔偿延误工期的损失，但不得采取强制拆除等违法手段，需通过法院申请强制执行。

（二）无效合同：过错方需承担赔偿责任

根据《民法典》第一百五十七条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任：

1. 征收方过错为主：若因征收方主体违法、程序违法或隐瞒关键事实导致合同无效，征收方需返还被征收人已交付的土地，赔偿被征收人因土地被占用造成的农业损失、地上附着物损失等；若已支付预付款，可要求返还，但不得抵扣损失赔偿。

2. 双方均有过错：若被征收人明知征收方无主体资格仍签订合同，或收取高额“好处费”后配合签订，双方均有过错，损失需按过错比例分担。例如，农户明知村委会无委托仍签订合同并收取5万元预付款，后合同被认定无效，农户需返还预付款，但可要求村委会赔偿部分土地占用损失。

五、实践指引：签订预征收合同的6个合规要点

对被征收人（村集体、农户）而言，签订预征收合同需谨慎评估，重点关注以下6个要点，避免权益受损：

（一）要点1：核实征收方主体资格与委托手续

要求征收方出示县级以上人民政府的正式征收预公告、委托文件（若为乡镇政府或村委会），确认其具备签订资格，拒绝与企业、无委托的村委会直接签订合同。

（二）要点2：明确合同生效条件与失效条款

务必在合同中明确约定“本合同自县级以上人民政府作出正式征收决定并经法定权限机关批准之日起生效”，同时约定“若自签订之日起1年内未获批正式征收手续，本合同自动失效，征收方需返还土地并赔偿损失”，避免长期被“锁定”权益。

（三）要点3：确认补偿标准不低于法定最低值

签订前，通过政府官网、自然资源部门查询当地征收片区综合地价、青苗和附着物补偿标准，确保合同约定的补偿金额不低于法定标准，且明确“正式征收时若标准提高，按新标准执行”。

（四）要点4：拒绝签订“放弃救济权利”的条款

若合同中存在“不得申请复议或诉讼”“放弃异议权”等条款，需明确要求删除，即使征收方以“不删除就不签”相威胁，也不能妥协，此类条款本身无效，但可能为后续维权制造障碍。

（五）要点5：保留完整证据，避免口头约定

签订过程中，全程录音录像，保留征收方提供的预公告、补偿标准文件、委托手续等材料；合同需采用书面形式，双方签字盖章后留存原件，拒绝仅签订“空白合同”或接受口头承诺。

（六）要点6：及时维权，避免超过时效

若发现征收方存在欺诈、胁迫行为，或合同生效条件长期不成就，需在知道或应当知道权益受损之日起1年内申请撤销合同或确认合同无效；若征收方违约，需在3年诉讼时效内提起诉讼，避免超过时效丧失胜诉权。

六、典型案例：预征收合同效力的司法认定

案例1：附生效条件的预征收合同合法有效

某县政府为建设污水处理厂，委托县自然资源局与某村集体及15户农户签订《预征收补偿协议》，协议明确约定“本协议自省政府批准征收该土地之日起生效”，并公示了拟征收范围、补偿标准（不低于片区综合地价）。后省政府获批征收，县政府按协议支付补偿款，但有3户农户以“补偿标准过低”为由拒绝交付土地。县政府起诉后，法院审理认为，协议签订主体合法、内容合规且生效条件已成就，农户构成违约，判决农户按协议交付土地。

案例2：无生效条件的预征收合同无效

某乡镇政府未获得县政府委托，与农户李某签订《预征收协议》，约定“李某自愿将2亩耕地交由乡镇政府征收，补偿款每亩4万元，签字后15日内交付土地”，未约定生效条件。李某签字后收取补偿款，但乡镇政府长期未办理正式征收审批手续，李某起诉要求确认合同无效并返还土地。法院审理认为，乡镇政府无征收主体资格，且协议未附生效条件，违反法定程序，判决合同无效，李某需返还补偿款，乡镇政府需返还土地并赔偿李某土地占用期间的农业损失。

七、结语

预征收合同的法律效力，核心是“看主体、看内容、看程序、看条件”：具备法定主体资格、内容合规、程序自愿且附生效条件的，在正式征收获批后有效；反之，主体违法、内容违规、程序胁迫或未附生效条件的，大概率无效。

对征收方而言，需严格遵循法定程序，委托合法主体签订合同，明确生效条件，保障被征收人知情权与自愿权，避免因程序瑕疵导致合同无效；对农户和村集体而言，签订前务必核实对方资格、确认补偿标准和生效条件，保留完整证据，一旦发现违法情形，及时通过复议或诉讼维权。

需特别提醒的是，预征收合同并非正式征收补偿协议，不能替代法定征收审批程序，任何以“预征收”为名规避审批、降低补偿的行为，均属违法，被征收人可坚决拒绝并依法维权。