“买二手房中介费必须买方出吗？”“卖方净得价模式下，中介费该由谁承担？”“中介要求买卖双方各付1%佣金，合法吗？”二手房交易中，中介费的支付主体、比例及承担方式，是买卖双方与中介机构的高频争议点。2025年某房产中介纠纷数据显示，38%的二手房交易争议与中介费相关，其中因支付主体约定不明、惯例与约定冲突导致的纠纷占比最高。事实上，依据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条至第九百六十四条关于中介合同的规定，二手房中介费无法律强制规定的支付主体，核心遵循“约定优先、惯例补充”原则——有约定按约定，无约定则由促成交易的买卖双方平均负担。本文结合2025年各地实操案例、政策动态，系统解析二手房中介费支付的核心问题，厘清权益边界与风险防控要点。
一、核心法律依据：3大条款定调，无强制支付方
二手房中介费的法律定性为“中介报酬”，支付主体的界定完全依据法律规定与合同约定，不存在“必须由买方/卖方承担”的法定规则。《民法典》中关于中介合同的3条核心条款，明确了中介费支付的核心逻辑：
（一）条款一：中介合同是有偿合同，报酬支付依约定
《民法典》第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。” 该条款明确，中介费的支付主体是“委托人”——即与中介机构签订中介合同的一方或双方。若买方单独与中介签约（委托找房），则买方可为委托人；若卖方单独与中介签约（委托卖房），则卖方可为委托人；若买卖双方均与中介签约（共同委托促成交易），则双方均为委托人，需按约定承担中介费。2025年上海某案例中，卖方单独与中介签订《卖房委托协议》，约定“中介费由卖方承担2%”，后卖方以“行业惯例由买方出”为由拒绝支付，法院依据该条款判决卖方按约定履行支付义务。
（二）条款二：无约定时，买卖双方平均负担
《民法典》第九百六十三条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。” 这是中介费支付的关键补充规则：若中介仅服务一方（如仅受卖方委托）且无约定，由该方承担；若中介提供双向媒介服务（同时服务买卖双方）且无明确约定，則由买卖双方平均负担。
（三）条款三：未促成交易，无报酬但可主张必要费用
《民法典》第九百六十四条规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。” 该条款明确了中介费的支付前提是“促成交易”，与支付主体无关——无论约定由谁承担，若交易未成功（如买方贷款失败、卖方产权有问题），中介均无权收取全额佣金，仅能按约定主张交通费、查档费等必要费用（通常几百元）。2025年广州某案例中，中介促成买卖双方签订合同后，因卖方隐瞒房屋抵押事实导致交易终止，买方无需按约定支付中介费，中介仅向卖方主张了500元必要费用。
二、行业惯例与地方政策：3种主流支付模式解析
虽然法律无强制规定，但二手房交易中形成了明确的行业惯例，且2025年多地出台中介费调控政策，进一步规范支付方式。目前全国主要存在3种支付模式，不同模式下的支付主体差异显著：
（一）模式一：买方单方承担（主流惯例，多数城市适用）
这是最常见的支付模式，尤其在一二线城市，惯例为“买方承担1%-2%中介费，卖方净得房款”。该模式的形成源于卖方市场思维——卖方通常以“净得价”挂牌，将中介费成本转嫁给买方，中介机构为促成交易也多倾向于劝说买方承担。例如，北京、上海、杭州等城市，二手房中介费通常为总房款的2%-3%，默认由买方全额承担；部分中介会拆分比例，如买方承担1.5%、卖方承担0.5%，但最终多由买方协商承担全部费用。需注意：惯例不等于法律义务，买方有权拒绝单方承担，要求按约定或法律规定分担。
（二）模式二：买卖双方分担（政策导向，部分城市推广）
近年来，多地出台政策引导中介费合理分担，打破“买方单方承担”惯例。2025年深圳南山区推出“南山换房易”专项活动，明确中介费由买卖双方分担：卖方承担1%、买方承担0.5%，较此前惯例大幅降低买方成本。此外，南京、郑州等城市也倡导“买卖双方各承担1%”的支付模式，部分中介机构为响应政策，推出“双向收费、比例均等”的服务方案。该模式更符合《民法典》“平均负担”的立法精神，也是未来行业规范发展的方向。
（三）模式三：卖方单方承担（特殊场景，少数情况适用）
该模式多见于卖方急于卖房（如急用钱、腾资格）的场景，卖方为吸引买方，主动承诺“承担全部中介费”。此外，在司法拍卖二手房、国企收购二手房等特殊交易中，也可能由卖方（或处置方）单方承担中介费。例如，2025年青岛某国企收购二手房用于保障性租赁住房，明确由国企（卖方）承担全部2%中介费，买方无需支付任何费用。
三、分场景解析：4种情形下的中介费支付主体认定
结合2025年实操案例，二手房交易中4种典型场景下，中介费支付主体的认定逻辑清晰，需重点关注约定与惯例的冲突处理：
（一）情形一：中介合同明确约定支付主体——按约定执行
若买卖双方与中介签订的《二手房中介服务合同》中，明确约定“中介费由买方承担”“卖方承担1.5%佣金”或“双方各承担1%”，则按约定执行，无论是否符合行业惯例。例如，买卖双方在合同中约定“卖方净得100万元，中介费2万元由买方承担”，则买方需按约定支付，不得事后以“惯例不合理”为由拒绝。需注意：约定需以书面形式明确，口头约定若无证据佐证，可能被认定为约定不明。
（二）情形二：仅卖方与中介签约，无明确约定——卖方承担
若仅卖方与中介签订《委托卖房协议》，约定“中介促成交易后收取2%佣金”，但未明确支付主体，則依据《民法典》第九百六十一条，卖方作为委托人需承担中介费。2025年成都某案例中，卖方单独委托中介卖房，协议仅约定佣金比例2%，未约定谁承担，交易促成后中介要求买方支付，买方拒绝，法院判决卖方承担全部佣金。
（三）情形三：中介提供双向服务，无明确约定——平均负担
若中介未与买卖双方单独签约，而是同时为买方找房、为卖方卖房，提供双向媒介服务，且未明确中介费支付主体，则依据《民法典》第九百六十三条，由买卖双方平均负担。2025年武汉某案例中，中介分别带买方看房、与卖方沟通价格，促成交易后未约定佣金承担方，中介起诉要求双方各承担1%佣金，法院予以支持。
（四）情形四：“跳单”交易——实际受益方承担
“跳单”是指买卖双方利用中介提供的房源/客源信息，绕开中介直接交易，以规避中介费。依据司法实践，“跳单”行为构成违约，实际受益方（通常为买卖双方）需承担中介报酬。2025年苏州某案例中，买方通过中介看房后，与卖方私下签订合同，中介起诉要求双方承担2%佣金，法院认定构成“跳单”，判决买卖双方共同承担中介费。
四、实操指南：5个关键步骤，规避中介费纠纷
二手房交易中，为避免中介费支付争议，买卖双方需按以下步骤操作，核心是“明确约定、留存凭证、合规交易”：
（一）步骤一：签约前明确支付主体与比例
与中介沟通时，优先明确3点：1. 中介费支付主体（买方/卖方/双方分担）；2. 支付比例（按总房款的百分比，如1%、2%）；3. 支付时间（签约时支付、过户后支付、全款到账后支付）。避免中介以“行业惯例”模糊表述，所有约定需写入书面合同。
（二）步骤二：签订规范的中介服务合同
务必签订由房管局监制的《二手房中介服务合同》，重点核对以下条款：1. 委托人信息（明确是买方、卖方还是双方）；2. 中介费金额、支付主体、支付时间；3. 中介服务范围（如是否包含网签、过户代办）；4. 交易失败的费用承担（如未促成交易是否退还已付费用）；5. 违约责任（如一方拒绝支付中介费的赔偿标准）。
（三）步骤三：拒绝“阴阳合同”规避中介费
部分买卖双方为少付中介费，与中介签订“阴阳合同”——以低于实际成交价的价格签订中介合同，私下按实际价格交易。该行为不仅违法，还可能导致中介费结算争议，且面临税务风险（需补缴契税）。2025年西安某案例中，买卖双方以100万元签订中介合同（实际成交价120万元），中介发现后要求按实际成交价补付佣金，法院支持中介诉求，买卖双方还需补缴契税差额。
（四）步骤四：留存中介服务凭证
全程留存中介服务相关凭证，包括：中介合同、看房记录、沟通记录（微信/短信）、佣金支付收据/发票等。若后续发生争议，这些凭证可作为证明约定内容、中介服务情况的核心证据。例如，买方按约定支付中介费后，需要求中介出具正规发票，避免中介事后重复收费。
（五）步骤五：交易失败及时止损
若因产权问题、贷款失败等原因导致交易终止，需及时与中介沟通费用结算：1. 未促成交易的，有权要求中介退还已付佣金（若已支付）；2. 中介主张必要费用的，要求其提供费用明细（如查档费发票、交通费凭证），避免中介乱收费。
五、风险防控：5个常见误区+4大纠纷应对路径
2025年实操案例中，以下误区易导致买卖双方权益受损，同时需掌握合法的纠纷应对路径，主动维护权益：
（一）5个高频误区，坚决规避
1. 误区一：“中介费必须买方出，这是行业惯例”——错！惯例无法律强制力，可通过合同约定由卖方或双方分担；2. 误区二：“没签中介合同，就不用付中介费”——错！只要中介促成交易且提供了服务，即使无书面合同，也可按法律规定或口头约定主张报酬；3. 误区三：“交易终止，中介必须全额退佣”——错！若因买卖双方自身原因导致交易终止（如买方反悔、卖方违约），中介已促成合同成立的，有权收取佣金；4. 误区四：“中介漫天要价，只能接受”——错！中介费需按约定或劳务合理确定，超过行业合理比例（通常2%-3%）的，可拒绝支付超额部分；5. 误区五：“绕开中介交易，就不用付中介费”——错！构成“跳单”的，需承担中介报酬，还可能承担违约责任。
（二）4大纠纷应对路径
1. 协商沟通：与中介、交易对方协商中介费支付事宜，达成补充协议；2. 投诉举报：中介乱收费、强制收费的，向当地房管局、中介协会投诉；3. 仲裁解决：中介合同约定仲裁条款的，向约定的仲裁机构申请仲裁；4. 诉讼维权：协商、投诉无果的，向房屋所在地法院提起诉讼，要求确认支付主体、退还不当收费或追究违约责任。
六、2025年政策红利：中介费下调与分担新规
2025年以来，多地出台政策规范二手房中介费，降低交易成本，推动中介费合理分担：1. 深圳：南山区“以旧换新”活动中，中介费打3-5折，买卖双方分担（卖方1%、买方0.5%）；2. 北京：推出“帮卖”模式，中介费按固定比例收取，鼓励卖方承担部分佣金；3. 山东：发布住房“以旧换新”指导意见，明确中介费可由买卖双方协商分担，禁止中介强制单向收费；4. 全国：中介协会倡导“明码标价、双向分担、合理收费”，杜绝隐形收费。买卖双方可关注当地政策，享受中介费优惠。
七、结语
二手房买卖中介费的支付主体，核心是“约定优先、法律兜底、惯例补充”——法律无强制要求必须由买方或卖方承担，有约定按约定，无约定则按法律规定由委托人或买卖双方平均负担。2025年各地中介费调控政策密集出台，“买方单方承担”的惯例正在被打破，双向分担成为趋势。
建议买卖双方在二手房交易中，摒弃“惯例不可违”的认知，主动与中介明确中介费支付主体、比例及时间，签订规范的书面合同；全程留存服务凭证，避免“跳单”“阴阳合同”等违法违规行为；遇到中介费纠纷时，秉持理性态度，通过协商、投诉、诉讼等合法途径维权。同时，关注当地中介费政策红利，合理降低交易成本。唯有明确约定、合规交易，才能有效规避中介费纠纷，保障二手房交易顺利推进。
