“为通行便利使用邻居土地，是基于相邻关系还是地役权？”“约定禁止邻居建高楼保障采光，属于地役权还是相邻权纠纷？”“两者都涉及不动产利用，为何维权路径截然不同？”在不动产权益纠纷中，地役权与相邻关系因均调整不动产权利人之间的利用关系，常被混淆。2025年司法数据显示，38%的不动产利用纠纷中存在当事人对二者的认知偏差，导致诉求主张错误、维权成本增加的占比超六成。

事实上，依据《中华人民共和国民法典》第七章（相邻关系）与第十五章（地役权）相关规定，二者虽有共性，但在法律性质、设立方式、权利内容等方面存在本质区别——相邻关系是法定的权利义务调节，地役权是约定的用益物权。本文结合2024-2025年典型案例，从六大核心维度拆解二者差异，同时明确实务适用场景，帮读者精准区分、依法维权。

一、核心法律依据：筑牢区分基础的法定条款

厘清二者区别，需以《民法典》明确规定为前提，以下核心条款为关键依据，相关内容不得擅自修改：

（一）相邻关系核心条款

《民法典》第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。” 该条款确立了相邻关系的法定原则，后续第二百九十条至第二百九十六条进一步明确了用水排水、通行、通风采光、管线铺设等具体权利义务，均为法律直接规定的强制性内容。

（二）地役权核心条款

《民法典》第三百七十二条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。” 第三百七十三条、第三百七十四条明确，地役权需通过书面合同设立，自合同生效时成立，未经登记不得对抗善意第三人，体现了意思自治的核心特征。

二、六大核心区别：精准拆解二者边界

结合法律规定与2025年司法实践，地役权与相邻关系的区别主要体现在六个维度，每一项差异都直接影响权利行使与维权路径：

（一）区别一：法律性质不同——法定调节vs意定物权

相邻关系本质是对不动产所有权或使用权的法定延伸与限制，并非独立物权，而是基于不动产相邻状态产生的权利义务关系。其核心目的是解决相邻不动产利用的最低限度冲突，保障基本生产生活秩序，权利义务由法律直接规定，具有强制性。例如，房屋相邻方必须容忍对方因维修房屋临时占用自身土地，无需另行约定。

地役权是《民法典》明确规定的用益物权，属于独立的物权类型，基于当事人自愿约定产生，体现意思自治原则。其核心目的是提升需役地的效益，超出基本利用需求，权利义务内容由双方协商确定。如开发商为保障小区景观，与相邻地块权利人约定“建筑高度不超过10米”，即设立了地役权。

（二）区别二：设立方式不同——自动产生vs合同设立

相邻关系的设立具有法定性与自动性，只要不动产相互毗邻（包括土地、房屋等），且存在利用需求，无需当事人约定或登记，自动产生权利义务关系。例如，被他人土地环绕的“袋地”权利人，天然享有通行相邻权，无需与相邻方签订协议。

地役权的设立具有意定性与要式性，必须通过书面合同明确约定双方权利义务（包括利用目的、期限、费用等），口头约定无效。同时，地役权自合同生效时设立，当事人可选择办理登记，未经登记不得对抗善意第三人。2025年广州某案例中，双方口头约定通行便利，后供役地权利人将土地转让给善意第三人，需役地权利人因未登记地役权，无法对抗第三人，丧失通行权利。

（三）区别三：权利内容不同——基本需求vs效益提升

相邻关系的权利内容限于基本生产生活需求，范围由法律明确限定，主要包括用水排水、通行、通风采光、管线铺设、安全保障等，利用方式和程度以“必要”为限度，不得超出社会一般容忍范围。例如，相邻方排放噪音不得超过国家环保标准，但若为日常生活轻微噪音，需予以容忍。

地役权的权利内容更为广泛，可涵盖超出基本需求的各类利用场景，由双方自由约定，包括眺望权、营业禁止权、取水权、通行权等。例如，商铺权利人可与相邻方约定“禁止开设同类业态商铺”，以保障自身经营效益，此类约定超出相邻关系的调整范围，属于地役权范畴。

（四）区别四：有偿性不同——无偿为主vs可有偿可无偿

相邻关系中，权利人行使权利通常为无偿，相邻方承担容忍义务是法定义务，不得要求支付对价。例如，相邻方为排水需要在自身土地铺设管线，供役方不得索取费用。仅在行使权利造成对方损失时，需承担赔偿责任。

地役权的有偿性由双方协商确定，可有偿亦可无偿，实践中多为有偿。例如，2024年利远公司与益信公司纠纷中，益信公司为方便运输车队出入，与利远公司协商设立通行地役权，约定每年支付一定费用，双方形成有偿地役权关系。费用标准、支付方式均由合同约定，体现商事自治原则。

（五）区别五：存续期间不同——与不动产共存vs约定期限

相邻关系的存续期间具有法定性与永久性，与不动产的存在共始终，只要不动产相邻状态未消失，权利义务关系即持续存在，无期限限制。例如，只要两栋房屋相邻，通风采光的相邻权利义务就始终存在。

地役权的存续期间由双方自由约定，可设定固定期限（如5年、10年），也可约定与需役地物权期限一致，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。期限届满未续期的，地役权消灭。

（六）区别六：对抗效力不同——天然对抗vs登记对抗

相邻关系基于法律规定产生，具有天然的对抗效力，无论不动产是否转让，相邻权利义务均对受让人具有约束力，无需登记即可对抗第三人。例如，房屋买受人需继续承担对相邻方的通风采光容忍义务，不得因房屋转让拒绝履行。

地役权的对抗效力取决于是否登记，未经登记不得对抗善意第三人。若供役地权利人将不动产转让给不知情的善意第三人，已设立但未登记的地役权对第三人无约束力；已登记的地役权则可对抗任何第三人，受让人需继续履行地役权义务。

三、实务适用场景：如何快速判断归属？

司法实践中，可通过“两步法”快速区分二者，避免认知偏差：

第一步：判断是否为“基本需求”

若利用行为仅为满足基本生产生活（如必要通行、排水、安全保障），且未超出合理限度，属于相邻关系；若为提升不动产效益、超出基本需求（如眺望、商业保护、专属通行权），则需通过地役权约定实现。例如，仅有一条道路可通行属于相邻关系，有其他道路却约定专属通行权属于地役权。

第二步：判断是否存在“书面约定”

无书面约定、自动产生的权利义务，通常为相邻关系；存在书面合同、约定了利用方式、期限、费用等内容的，通常为地役权。需注意，即使约定内容与相邻关系重合（如通行），只要形成书面合同，仍认定为地役权，适用相关物权规则。

四、典型案例对比：司法实践中的边界认定

案例一：相邻关系纠纷——必要通行权的法定保护

村民甲的承包地被乙、丙的土地环绕，仅能通过乙的土地通行。乙以“土地归自己所有”为由阻止甲通行，甲诉至法院。法院依据《民法典》第二百九十一条，认定甲享有法定相邻通行权，乙需提供必要便利，判决乙不得阻止甲通行，且甲无需支付费用。该案中，通行是甲使用土地的基本需求，无约定自动产生，属于典型相邻关系。

案例二：地役权纠纷——约定限制建筑高度的物权保护

某小区开发商为保障小区景观，与相邻地块权利人丁签订书面合同，约定丁在其地块上建筑高度不得超过12米，开发商每年支付10万元补偿，双方未办理登记。后丁将地块转让给善意第三人戊，戊计划建造15米高楼，开发商以地役权为由阻止。法院认为，双方虽签订地役权合同，但未办理登记，不得对抗善意第三人戊，判决驳回开发商诉求。该案明确了地役权的约定性与登记对抗效力。

五、常见认知误区：4个高频错误需规避

误区一：“相邻关系就是地役权的一种”——错！

二者法律性质截然不同，相邻关系是法定权利义务关系，非独立物权；地役权是独立用益物权，基于约定产生，二者无隶属关系。

误区二：“只要是通行权，就属于相邻关系”——错！

仅“必要通行”属于相邻关系，若有其他通行路径，却约定专属通行权，需设立地役权，通常需支付对价。

误区三：“地役权必须登记才生效”——错！

地役权自书面合同生效时设立，登记仅为对抗善意第三人的要件，未登记不影响合同效力，仅不得对抗第三人。

误区四：“相邻关系只能无偿”——错！

相邻关系行使权利原则上无偿，但若行使权利给相邻方造成损失，需承担赔偿责任；地役权的有偿性则由双方自由约定。

六、结语

地役权与相邻关系的核心区别，在于“法定与约定”“基本需求与效益提升”的边界划分——相邻关系是法律为保障社会基本秩序设定的“底线规则”，地役权是当事人为实现不动产效益最大化约定的“补充规则”。二者相辅相成，共同调整不动产利用关系。

建议不动产权利人在处理相邻利用问题时，先判断是否为基本需求：若为必要利用，可直接依据法律主张相邻权；若超出基本需求，需通过书面合同设立地役权，并及时办理登记，避免因未登记丧失对抗效力。同时，在纠纷处理中，需精准区分二者性质，选择正确的维权路径（相邻关系侧重法定救济，地役权侧重物权保护），才能有效维护自身合法权益。司法实践中，法院也会结合设立方式、权利内容、利用目的等综合判断，兼顾法律规定与当事人意思自治，实现不动产利用效率与权益保护的平衡。